Notícies 

3

Què hauria de saber abans d'adquirir un habitatge?

5 desembre 2014

La compra d'un habitatge és la inversió més important en la vida de la majoria de ciutadans, de manera que si està pensant a adquirir un immoble, els notaris poden explicar els passos a seguir.
Passos preliminars
Prèviament a l'elaboració de l'escriptura pública de compravenda se sol signar un contracte privat entre el comprador i el venedor. El document privat no és obligatori ni inscriptible en el Registre, però la llei ho considera un contracte vàlid i obliga a complir tot el que s'hi reculli. Per tant, si va a comprar un immoble, és important assessorar-se convenientment abans de signar res. Tot i que el notari no intervingui directament, sí que pot ajudar a resoldre els seus dubtes jurídics.

En el document privat s'han de tenir en compte algunes qüestions importants:
• Qui signa per la part venedora.
• Estat de càrregues de l'habitatge. És fonamental comprovar si l'habitatge està lliure de càrregues, si té hipoteca, si pesen embargaments sobre ella, o si hi ha alguna limitació en els estatuts de la comunitat de propietaris.
• Quotes de la comunitat de propietaris. Abans de la compra assegureu-vos que l'habitatge està al corrent de pagaments i despeses.
• Preu. Determineu amb claredat el preu i la forma de pagament.
• Contracte d'arres.
• Despeses de la compravenda.


L'escriptura pública de compravenda:
• és fefaent. Els atorgants d'una compravenda declaren davant notari la seva voluntat de comprar i vendre i les condicions de la compravenda. El notari, funcionari públic, dóna fe o autenticitat d'aquestes declaracions en l'escriptura de manera que cap de les parts podrà negar davant l'altra el que han manifestat. L'escriptura pública és prova privilegiada davant els tribunals.

• aporta seguretat jurídica. El notari proporciona seguretat jurídica mitjançant la verificació i comprovació que els aspectes recollits en el document privat s'ajusten a la legalitat.

• En l'acte de signatura de l'escriptura pública, el notari:
■ Comprova la identitat, capacitat i legitimació de venedor i comprador
■ Exposa l'estat de càrregues que pesen sobre l'habitatge
■ Confirma el pagament de les quotes de la comunitat
■ Sol·licita el justificant del pagament de l'Impost sobre Béns Immobles (IBI) i el número de referència cadastral de l'habitatge per comprovar la seva correspondència amb l'escriptura del venedor, advertir les parts de les discrepàncies i canviar la titularitat dels pròxims rebuts de l'IBI
■ Notifica a les parts les seves obligacions legals i en especial els deures fiscals derivades de la compravenda
■ Explica el repartiment de les despeses de l'operació entre les parts
■ Gestioneu, si les parts ho demanen, el pagament de les diferents despeses que comporta l'escriptura pública


Tràmits posteriors
Un cop signada l'escriptura de compravenda s'han de seguir els següents passos:

Pagament d'impostos i inscripció en el Registre de la Propietat. Si penseu fer personalment aquestes gestions, consulteu en els terminis per tal d'evitar sancions o pèrdua de drets.

Subministraments. No oblidi posar al seu nom els subministraments que afectin al nou habitatge.

Documentació i factures. Conserveu tots els documents, justificants, garanties i factures originals sobre la seva adquisició.


Despeses derivades de la compravenda d'un habitatge
Minuta notarial: És la factura del notari pels seus honoraris, fixats pel Govern mitjançant aranzel. Són els mateixos per a tots els notaris.
Minuta registral: És la factura del registrador de la propietat per inscriure l'escriptura; també els estableix el Govern mitjançant aranzel i són idèntics per a tots els registres.
Minuta gestoria: És la factura del gestor quan realitza els tràmits. També té dret a fer-vostè mateix o encargárselos a la notaria.
Impost Municipal sobre l'Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana, també conegut com Plusvàlua Municipal. Per llei ho paga el venedor, que pot conèixer el seu import informant a l'ajuntament a què pertanyi la finca.
Altres impostos: Per llei els paga el comprador.
IVA: Per un habitatge de nova construcció haurà de pagar el 10 per cent d'IVA sobre el preu de venda. Si es tracta d'un altre tipus d'immoble, l'IVA és del 21 per cent.
AJD: Si es tracta d'un habitatge de nova construcció haurà de pagar l'impost d'Actes Jurídics Documentats (AJD), el tipus oscil·la segons la comunitat autònoma entre l'1% i l'1,5%.
TPO: Si l'habitatge és de segona mà haurà de pagar l'impost de transmissions patrimonials (TPO), el tipus oscil·la segons la comunitat autònoma entre el 6% i el 10%.
IRPF: Finalment, el venedor haurà de tenir en compte el guany patrimonial en l'IRPF que pot ser fins del 27%.

I recordi ...
• El comprador té dret a triar l'assessor que desitgi perquè l'assessori en tot aquest procés tan complex.
• El conseller l'assessorarà de forma imparcial, vetllant sempre per la part més feble, que sol ser el comprador.
• No ferma res que no entengui o del que no estigui plenament convençut perquè una vegada signada l'escriptura, no pot tornar enrere. Davant de qualsevol dubte, pregunteu sempre al seu assessor.