Notícies
newsresidae
vasiliy-galushko-MfL_HJvNSkE-unsplash

COM ESCOLLIR I COMPRAR UN LOCAL COMERCIAL

3 novembre 2020
Barcelona és una ciutat en la qual en tots els edificis de la ciutat hi ha locals comercials en els quals es desenvolupen activitats de tota mena. Això fa que trobem tot tipus de locals comercials tant de lloguer com de venda amb tot tipus d'activitats. En general, les activitats que s'ofereixen en aquests locals comercials tenen activitat constant durant tot l'any i no estacional.

Menció a part mereixen tots aquells locals que es troben en localitzacions purament turístiques (Ciutat Vella, Vila Olímpica o Eixample) en què la seva major explotació es troba en període de vacances. No obstant això, Barcelona és un ciutat que rep turisme durant tot l'any i, per tant l'estacionalitat és menor que en destinacions únicament d'estiu. Al 2019 Barcelona va rebre gairebé 12 milions de visitants

Actualment, a causa de la pandèmia mundial que patim tots, l'arribada de turisme a la nostra ciutat ha decrescut dràsticament, però estem segurs que quan tot això passi, el turisme tornarà a venir ja que tenim una ciutat que té un gran equilibri entre qualitat de vida i preu.
La millor ubicació és la turística o l'orientada a la demanda local? ¿Madrid? Altres ciutats?

L'element més important a l'hora d'escollir un local comercial a la nostra ciutat és la seva bona localització comercial en la qual hi hagi trànsit de persones suficient perquè l'activitat que es desenvolupa en aquest local sigui atractiva. Per tant, el factor per a la seva elecció ha d'anar més enllà de si està en una zona purament turística.

El nivell de rendibilitat i diversitat de tipologies de locals comercials i activitats que es poden trobar a Barcelona només es pot trobar a Madrid. No obstant això, el mercat de la capital és molt més inestable i pot arribar a rendibilitats més altes però, alhora, amb potencials caigudes molt elevades. És un mercat amb més risc i volatilitat. La resta d'Espanya considerem que no és interessant per a un inversor pur.

Quins tipus de negocis són més estables?

Històricament, les activitats més estables a la ciutat han estat els bancs i les botigues d'alimentació en les seves diverses tipologies, juntament amb les grans cadenes de Retail de moda. No obstant això, en l'actualitat, el comerç minorista de barri (alimentació, fleques, productes frescos) juntament amb les botigues de serveis (estètica i perruqueria, delivery, oci, etc.) mantenen les seves activitats en rendiment i semblen ser bones activitats per assegurar la rendibilitat dels locals que ocupen.

Quines activitats s'han vist afectades per les restriccions de l'Covid19?

Està clar que el tot sector de la restauració (cafès, bars i restaurants de tot tipus) s'ha vist directament afectat per les restriccions d'ocupació i tancaments decretats pel Govern. Tant el mateix Govern com la mateixa ciutadania volen i necessiten recuperar aquest sector tan important per a l'economia de país, tot i que s'està primant la salut general per davant de l'economia. Estem totalment segurs que quan ens recuperem de la pandèmia aquest tornarà a ser un sector segur per a la compra d'actius llogats a aquests negocis.


Condicions i principis bàsics dels contractes d'arrendament.

Període de durada dels contractes d'arrendament

El període de durada dels contractes d'arrendament és una qüestió a pactar entre les dues parts i, generalment, l'inquilí vol assegurar períodes de llarga durada (pe 10 anys) per assegurar l'amortització de les seves inversions d'instal·lació en el local i la consolidació de el seu fons de comerç. Des del punt de vista de l'arrendador inversor, també és interessant tenir contractes llargs que permetin estabilitat en la rendibilitat sempre que es prevegin fórmules de revisió de rendes cada any adequant-les a l'IPC i cada certs anys (pi cada 5 o 10 anys).

Drets de resolució anticipada de l'contracte

El dret espanyol protegeix prou a l'inquilí i li permet rescindir l'arrendament amb terminis de preavís que poden anar des d'1 a 3 mesos. L'Arrendador / propietari ha de respectar en tot cas la durada establerta en el contracte i només pot instar la resolució anticipada d'aquest per incompliment, per part de l'inquilí, de les seves obligacions contractuals, bàsicament el pagament de les rendes mensuals.
Ambdues parts poden pactar un període d'obligat compliment en el qual, si l'arrendatari rescindeix el contracte per qualsevol motiu estarà obligat a abonar les rendes i despeses associades pendents fins a la finalització del dit període d'obligat compliment. Aquest període obligatori pot ser d'1 o 2 anys ja que l'inquilí, en general, no vol assumir més temps.

Drets de l'inquilí a el pagament obligatori de la renda.

Segons la Llei d'Arrendaments Urbans espanyola, el llogater ha de pagar la renda entre els dies 1 a 7 de cada mes el que li dóna dret a utilitzar el local arrendat. En cas d'impagament de la renda i de les despeses associades a aquesta, l'arrendador pot instar el compliment judicial d'aquests pagaments i, fins i tot, el desnonament i devolució de el local arrendat.

Qui i com paga els subministraments de el local i els diferents impostos de el local arrendat?

El Arrendatari, segons el contracte d'arrendament en cada cas, és responsable de totes les despeses inicials que la instal·lació de la seva activitat al local determini. A més, té l'obligació de pagar tots els consums de subministraments que utiilice (aigua, electricitat o gas). En local durant tota la durada de l'arrendament. També ha de pagar totes les despeses de manteniment ordinari de el local fruit del seu ús. Tots els impostos relatius a l'activitat de el local corresponen a el mateix llogater.
Les despeses intrínsecs de el local com són IBI i les despeses de comunitat són objecte de negociació i, en molts casos, també són assumits pel propi inquilí, però sempre és fruit de negociació inicial. Aquest pacte sempre ha de venir reflectit explícitament en el contracte d'arrendament.

Existeix rendes variables en funció de la facturació de l'inquilí?

La pràctica d'aplicar rendes variables en funció de l'volum d'ingressos de l'activitat de l'inquilí no s'aplica en els locals comercials a nivell de carrer i només s'usa en grans centres comercials on s'aplica una doble renda: renda mínima garantida + renda variable aplicable si l'inquilí supera un determinat volum de negoci en aquest local.

Tipologies d'assegurança de el local comercial

Es distingeixen 3 tipus d'assegurança:
· Assegurança general de la Comunitat de Propietaris que cobreix danys ocasionats per elements comuns de l'edifici. És pagat per la comunitat de propietaris.
· Assegurança de continent que va a càrrec de l'Propietari per cobrir possibles danys que ocasioni el local i no es cobreixi per l'assegurança comunitari o pel de l'activitat. El cost és variable en funció de la mida de el local.
· Assegurança de contingut o d'activitat que és pagat pel llogater i que cobreix qualsevol dany que procedeixi de la seva activitat.

Existeix una assegurança contra la interrupció de l'negoci de l'arrendatari?

No és una pràctica habitual tenir aquesta assegurança. A contra, en tot cas, la interrupció de l'activitat, no afecta els efectes de l'contracte d'arrendament ni a l'obligatorietat de pagament de les rendes.
Això no obstant, a causa de el tancament de restaurants i bars per la pandèmia, acaba de ser promulgat un Decret Llei pel qual ambdues parts poden pactar una reducció de l'50% durant el temps que aquesta activitat estigui tancada a el públic i per un període màxim de 3 mesos dins d'un any.

Interacció legal i financera entre el propietari, el llogater

El Propietari ha de girar i enviar a l'inquilí una factura mensual en la qual s'acrediti la renda i les despeses associades que aquest llogater ha de pagar cada mes. Si l'arrendador és una persona jurídica o física amb activitat empresarial haurà de generar factures aplicant l'IVA de l'21%. Si es tracta d'una persona física no resident es descomptarà un 24% en concepte de pagament a compte de l'IRNR futur.
El propietari haurà de declarar en la seva declaració fiscal anual els ingressos generats per la seva lloguer i les declaracions trimestrals en el cas que hi hagi IVA en la relació contractual. Residae Barcelona s'encarrega de preparar i de presentar els impresos corresponents davant la Hisenda espanyola.