El Valor de Referència d'un immoble és el determinat anualment per la Direcció General del Cadastre com a resultat de l'anàlisi dels preus de totes les compravendes d'immobles que es realitzen davant de notari, en funció de les dades de cada immoble obrants al Cadastre Immobiliari.
Per definició aquest valor de referència no ha de superar el valor de mercat i amb aquesta finalitat als valors calculats s'han d'aplicar els factors de minoració que es determinin mitjançant una ordre ministerial.
El valor de referència de cadastre és la base imposable per tributar per la compra, l'herència o la donació d'un habitatge de segona mà.
Què ha canviat a la “base imponible”?
La base imposable ha deixat de ser el “valor real”, concepte tan indeterminat que s'estava usant fins ara, per passar a ser “valor de mercat”, que vindrà determinat pel valor de referència de cadastre.
Totes les transaccions realitzades a partir de l'1 de gener de 2022 tributaran en funció del valor de referència cadastral i únicament es tributarà pel valor escripturat si aquest fos més gran que aquell.
Fins ara era el fisc qui s'encarregava d'impugnar aquells valors declarats pel contribuent si entenia que s'havia escripturat i per tant tributat per un valor inferior al valor real de l'immoble. Ara, però, recau en el contribuent els que han de demostrar que el valor de mercat de l'immoble és menor que el valor de referència cadastral pel qual han de tributar.
Com calcula Cadastre el valor de referència?
El valor de referència dels immobles es determina anualment per aplicació de mòduls de valor mitjà, basats en els preus de totes les compravendes d'immobles efectivament realitzades davant de notari o inscrites al Registre de la Propietat, i obtinguts en el marc dels informes anuals del mercat immobiliari que elabora la Direcció General del Cadastre.
Es dividirà el territori en els anomenats àmbits territorials homogenis de valoració, als quals correspondrà un mòdul (€/m²) segons tipologia d'habitatge, superfície construïda, qualitat constructiva, antiguitat de l'edificació i estat de conservació mitjà de les compravendes de la zona.
És aquest valor de referència un valor de mercat?
El Valor de Referència està basat en valors mitjans i no atén circumstàncies pròpies de limmoble i per tant no sembla que es pugui igualar al Valor de Mercat que és propi de cada immoble.
Així, el Valor de Referència no tindrà en compte característiques de l'immoble com pugui ser qualitat d'acabats o instal·lacions, estat de conservació, orientació, vistes, distribució, etc, que poden fer que el valor de mercat de l'habitatge sigui inferior al Valor de Referència calculat sobre les dades obrants en cadastre i en funció de valors mitjans de venda.
On puc consultar el valor de referència?
A la seu electrònica del Cadastre, apartat valor de referència, hi ha habilitat un espai directe per a les consultes. El contribuent haurà d'identificar-se amb DNI o per altres mitjans com el certificat digital, la Cl@au Permanent o PIN 24 hores.
En aquest enllaç pots accedir a consultar Valors de referència.
Es pot recórrer el valor de referència?
Sempre que creguem que el Valor de Referència de l'habitatge pel qual hàgim de tributar és superior al Valor de Mercat és aconsellable sol·licitar la rectificació mitjançant l'aportació d'una taxació de l'immoble realitzada per un especialista que tindrà en compte totes les característiques avaluables de l'immoble , mitjançant una inspecció física del mateix, així com de l'aportació d'un estudi de mercat actualitzat.
